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Bauverwaltung

Errichtung oder Änderung von Gebäuden

Der Begriff "Bauen" fasst eine nahezu unüberschaubare Anzahl von Möglichkeiten, Varianten und Fallkonstellationen zusammen. In Folge dessen handelt es sich beim Baurecht (hauptsächlich: Baugesetzbuch, Bauordnung, und deren Nebenvorschriften) um ein relativ komplexes Regelwerk, welches sich auf einer Homepage nicht ausreichend erklären lässt. Dennoch seien folgende Stichpunkte erwähnt:

 

 

Bauverwaltung

 

 

1. Verfahrensfreie Vorhaben

Der Artikel 57 der Bayerischen Bauordnung "BayBO" enthält eine abschließende Liste derjenigen Bauvorhaben, welche verfahrensfrei sind. Ist eine Baumaßnahme dort aufgeführt und widerspricht sie den anderen Bauvorschriften (z.B. örtlicher Bebauungsplan, gemeindliche Satzungen, andere Artikel der Bauordnung) nicht, so kann sie ohne Antrag, Anzeige oder Genehmigung verwirklicht werden. Die Verantwortung, dass diese Vorschrift richtig angewendet wird und der Bau allen geltenden Rechtsvorschriften entspricht, trägt allein der Bauherr. Für derartige Vorhaben ergeht keine Genehmigung des Landratsamtes oder der Gemeinde. Auch nicht, wenn der Bauherr dies aus Sicherheitserwägungen ausdrücklich wünscht.

 

 

2. Genehmigungspflichtige Vorhaben im Außenbereich

Alles was nicht gemäß Artikel 57 Bayerische Bauordnung verfahrensfrei ist, bedarf eines Bauantrags. Alles was sich darüber hinaus noch im Außenbereich befindet, einer förmlichen Genehmigung des Landratsamtes per Bescheid. Im "Außenbereich" liegen - kurz gesagt - jene Grundstücke, für die kein Bebauungsplan gilt und die nicht eine klassische Baulücke (=von zwei, oder besser: drei Seiten mit Bebauung umgeben) darstellen. Für sie gelten zumeist hohe rechtliche Anforderungen, da der Außenbereich aus Gründen des Flächensparens von jeglicher Bebauung freigehalten werden soll. Was zulässig ist, regelt § 35 Baugesetzbuch "BauGB", welchen Sie hier herunterladen können.

 

Der Bauantrag hierfür muss in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde eingereicht werden. Die erforderlichen Bauplanmappen sind bei der VG Dormitz gegen eine Gebühr von 11,-- Euro erhältlich. Die Gemeinde prüft den Antrag und leitet ihn mit einer Stellungnahme (gemäß Beschluss des Gemeinderates) versehen, an das Landratsamt Forchheim weiter. Dieses entscheidet als Baugenehmigungsbehörde, ob das Bauvorhaben nach den geltenden Vorschriften genehmigt werden kann oder nicht. Im positiven Fall ergeht dann von dort ein Genehmigungsbescheid an den Bauherrn.

 

3. Genehmigungspflichtige Vorhaben im Innenbereich

Besteht für das Grundstück, auf welchem das Vorhaben geplant ist, ein gemeindlicher Bebauungsplan, so bestimmt hauptsächlich dieser, was und in welcher Weise gebaut werden darf. Bei Anwesen, für die kein Bebauungsplan gilt und die dennoch im sogenannten "unbeplanten Innenbereich" (=Baulücke, von zwei, oder besser: drei Seiten mit Bebauung umgeben) liegen, hat sich das geplante Vorhaben nach Art, Größe und Ausführung an der Umgebungsbebauung zu orientieren (§ 34 Baugesetzbuch).

 

In Bezug auf das Verfahren für Bauvorhaben im Innenbereich ist hauptsächlich von Belang, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan besteht. Ist dies der Fall und werden alle der einschlägigen Bauvorschriften (Bebauungsplan, Satzungen der Gemeinde, Bauordnung usw.) eingehalten, so kann das rechtlich vereinfachte "Genehmigungsfreistellungsverfahren" (gemäß Art. 58 Bauordnung "BayBO") beantragt werden.

 

Der Bauantrag hierfür muss in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde eingereicht werden. Die erforderlichen Bauplanmappen sind bei der VG Dormitz gegen eine Gebühr von 11,-- Euro erhältlich. Die Gemeinde prüft die Vereinbarkeit mit den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan und Satzungen). Sind diese durch das Vorhaben nicht verletzt, so kann der Antragsteller nach einem Monat mit der Durchführung der Baumaßnahme beginnen. Das Landratsamt prüft nur stichpunktartig die Einhaltung der Baugesetze. Wichtig ist hierbei: Die Verantwortung für die rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens liegt voll und ganz beim Bauherrn und seinem Planverfasser.

 

Die beteiligten Behörden (Gemeinde und Landratsamt) erteilen keine Bescheide, in denen erklärt wird, dass die bauliche Anlage den Vorschriften entspricht. Vorteile dieses "Genehmigungsfreistellungsverfahrens" sind die zeitliche Kürze (1 Monat) und der geringe Verwaltungsaufwand, welcher sich nicht zuletzt auch in niedrigen Verwaltungsgebühren bemerkbar macht. Für derartige Vorhaben ergeht keine Genehmigung des Landratsamtes oder der Gemeinde. Auch nicht, wenn der Bauherr dies aus Sicherheitserwägungen ausdrücklich wünscht.

Ist kein "Genehmigungsfreistellungsverfahren" möglich, weil im betroffenen Gebiet kein gemeindlicher Bebauungsplan vorhanden ist oder weil das Bauvorhaben im Widerspruch zu mindestens einer Rechtsvorschrift steht, so ist ein förmliches Genehmigungsverfahren (gemäß Art.

55 BayBO) erforderlich. Auch hierbei ist ein dreifacher Bauantrag bei der Gemeinde einzureichen (Bauplanmappen, wie oben). Die Gemeinde prüft daraufhin den Antrag und leitet ihn mit einer Stellungnahme (gemäß Beschluss des Gemeinderates) versehen an das Landratsamt Forchheim weiter. Dieses entscheidet als Baugenehmigungsbehörde, ob das Bauvorhaben nach den geltenden Vorschriften genehmigt werden kann oder nicht. Hierbei können nach sorgfältiger Abwägung unter Zustimmung der Gemeinde auch Befreiungen vom Bebauungsplan oder anderen Rechtsvorschriften ausgesprochen werden. Im positiven Fall ergeht dann von Seiten des Landratsamtes ein Genehmigungsbescheid an den Bauherrn.

 

4. Garagen und Carports

Sogenannte "Carports" (=Stellplätze mit Schutzdächern zum Abstellen von Kraftfahrzeugen) werden nach § 1 Absatz 1 Satz 3 der Landes-Garagenverordnung (GaStellV) rechtlich wie (offene) Garagen behandelt. Somit sind bei Carports alle Vorschriften einzuhalten, die auch für Garagen gelten.

 

Grundsätzlich sind nach Art. 57 Bay. Bauordnung (BayBO) Garagen verfahrensfrei, sofern sie

  • nicht im Außenbereich liegen,
  • Garagen mit einer Fläche von bis zu 50 m² nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO darstellen oder weniger als 75 Kubikmeter umbauten Raum aufweisen und im Innenbereich liegen
  • der Landes-Garagenverordnung (GaStellV) entsprechen,
  • dem Bebauungsplan, sofern für das Baugrundstück ein solcher besteht, nicht widersprechen,
  • der gemeindlichen Garagen- und Stellplatzsatzung nicht widersprechen.

 

---> Garagen mit einer Fläche von bis zu 50 m² sind in den Abstandsflächen eines Gebäudes oder ohne Einhaltung einer Abstandsfläche zum Nachbargrundstück möglich, sofern eine Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9,00 m und eine Wandhöhe im Mittel von 3,00 m nicht überschritten wird. Insgesamt darf die Grenzbebauung auf dem Grundstück eine Gesamtlänge der Außenwände von 15 m nicht überschreiten.

 

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Garage oder der Carport verfahrensfrei errichtet werden. Die Verantwortung, dass sämtliche Vorschriften eingehalten werden und der Bau nicht rechtswidrig ist, liegt ausschließlich beim Bauherrn. Genehmigungen können für derartige Vorhaben nicht beantragt werden.

 

Wir raten dazu, zusammen mit einem Lageplan und einer Bauskizze beim Bauamt der Verwaltungsgemeinschaft (Herr Weber, Tel.: 09134/9969-11) nachzufragen, ob die geplante Garage tatsächlich verfahrensfrei ist. Wir können dann, auch wenn es zuweilen nicht sofort möglich ist, in kurzer Zeit eine formlose Stellungnahme über die rechtliche Situation abgeben.

 

5. Online-Verfahren der Vermessungsverwaltung für Bauherren (Lagepläne im Rathaus Dormitz erhältlich)

Bauherrn müssen zum Antrag auf Baugenehmigung einen beglaubigten aktuellen Lageplan des Vermessungsamtes beigeben. Bislang musste dieser Auszug aus dem Kataster beim zuständigen Vermessungsamt (Forchheim) beantragt werden. Mit dem neuen Online-Dienst der Vermessungsverwaltung kann der Sachbearbeiter an der Gemeinde den erforderlichen Lageplan und die Eigentümerangaben tagesaktuell per Internet anfordern und dem Bauherrn zur Verfügung stellen. Der Auszug kostet pauschal 36 Euro und enthält neben der Katasterkarte auch aktuellste Eigentümer- und Nachbarinformationen. Bauwerber erhalten den Katasterauszug zur Bauvorlage auch im Bauamt der Verwaltungsgemeinschaft Dormitz (Herr Drescher, Tel.: 09134/9969-13). Die Kosten hierfür sind entweder vorab zu überweisen oder bei Abholung bar zu begleichen.