Der Begriff „Bauen“ fasst eine nahezu unüberschaubare Anzahl von Möglichkeiten, Varianten und Fallkonstellationen zusammen. In Folge dessen handelt es sich beim Baurecht (hauptsächlich: Baugesetzbuch, Bayerische Bauordnung, Baunutzungsverordnung und deren Nebenvorschriften) um ein relativ komplexes Regelwerk, welches sich auf einer Homepage nicht ausreichend erklären lässt. Dennoch seien folgende Stichpunkte erwähnt:
Der Art. 57 der Bayerischen Bauordnung „BayBO“ enthält eine abschließende Liste derjenigen Bauvorhaben, welche verfahrensfrei sind. Ist eine Baumaßnahme dort aufgeführt und widerspricht sie den anderen Bauvorschriften (z.B. örtlicher Bebauungsplan, gemeindliche Satzungen, andere Artikel der Bauordnung) nicht, so kann sie ohne Antrag, Anzeige oder Genehmigung verwirklicht werden. Die Verantwortung, dass diese Vorschrift richtig angewendet wird und der Bau allen geltenden Rechtsvorschriften entspricht, trägt allein der Bauherr. Für derartige Vorhaben ergeht keine Genehmigung des Landratsamtes oder der Gemeinde. Auch nicht, wenn der Bauherr dies aus Sicherheitserwägungen ausdrücklich wünscht..
Alles was nicht gemäß Art. 55 Bayerische Bauordnung (BayBO) verfahrensfrei ist, bedarf eines Bauantrags. Eine Auflistung verfahrensfreier Bauvorhaben findet sich insbesondere in Art. 57 BayBO. Vorhaben die sich darüber hinaus noch im Außenbereich befinden, einer förmlichen Genehmigung des Landratsamtes per Bescheid. Im „Außenbereich“ liegen – kurz gesagt – jene Grundstücke, für die kein Bebauungsplan gilt und die keine klassische Baulücke (=von zwei, oder besser: drei Seiten mit Bebauung umgeben) darstellen. Für sie gelten zumeist hohe rechtliche Anforderungen, da der Außenbereich aus Gründen des Flächensparens von jeglicher Bebauung freigehalten werden soll. Was zulässig ist, regelt § 35 Baugesetzbuch „BauGB„, welchen Sie hier herunterladen können.
Der Bauantrag hierfür muss in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt Forchheim) eingereicht werden. Die erforderlichen Bauantragsformulare können auf der Internetseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr heruntergeladen werden. Das Landratsamt prüft den Antrag und leitet ihn zur Stellungnahme an die Gemeinde weiter. Diese gibt mittels Beschlusses des Gemeinderates eine Stellungnahme ab und leitet diese an das Landratsamt Forchheim zurück. Das Landratsamt entscheidet als Baugenehmigungsbehörde, ob das Bauvorhaben nach den geltenden Vorschriften genehmigt werden kann oder nicht. Im positiven Fall ergeht dann von dort ein Genehmigungsbescheid an den Bauherrn.
Besteht für das Grundstück, auf welchem das Vorhaben geplant ist, ein gemeindlicher Bebauungsplan, so bestimmt hauptsächlich dieser, was und in welcher Weise gebaut werden darf. Bei Anwesen, für die kein Bebauungsplan gilt und die dennoch im sogenannten „unbeplanten Innenbereich“ (=Baulücke, von zwei, oder besser: drei Seiten mit Bebauung umgeben) liegen, hat sich das geplante Vorhaben nach Art, Größe und Ausführung an der Umgebungsbebauung zu orientieren (§ 34 Baugesetzbuch „BauGB“).
In Bezug auf das Verfahren für Bauvorhaben im Innenbereich ist hauptsächlich von Belang, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan besteht. Ist dies der Fall und werden alle der einschlägigen Bauvorschriften (Bebauungsplan, Satzungen der Gemeinde, Bauordnung, usw.) eingehalten, so kann das rechtlich vereinfachte „Genehmigungsfreistellungsverfahren“ (gemäß Art. 58 Bauordnung „BayBO„) beantragt werden..
Der Bauantrag hierfür muss in Papierform in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde eingereicht werden. Die digitale Einreichung hat über das Landratsamt Forchheim zu erfolgen. Die erforderlichen Bauantragsformulare können auf der Internetseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr heruntergeladen werden. Die Gemeinde prüft die Vereinbarkeit mit den örtlichen Bauvorschriften (Bebauungsplan und Satzungen). Sind diese durch das Vorhaben nicht verletzt, so kann der Antragsteller nach einem Monat mit der Durchführung der Baumaßnahme beginnen. Das Landratsamt prüft nur stichpunktartig die Einhaltung der Baugesetze. Wichtig ist hierbei: Die Verantwortung für die rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens liegt vollkommen beim Bauherrn und seinem Planverfasser..
Die beteiligten Behörden (Gemeinde und Landratsamt) erteilen keine Bescheide, in denen erklärt wird, dass die bauliche Anlage den Vorschriften entspricht. Vorteile dieses „Genehmigungsfreistellungsverfahrens“ sind die zeitliche Kürze (1 Monat) und der geringe Verwaltungsaufwand, welcher sich nicht zuletzt auch in niedrigen Verwaltungsgebühren bemerkbar macht. Für derartige Vorhaben ergeht keine Genehmigung des Landratsamtes oder der Gemeinde. Auch nicht, wenn der Bauherr dies aus Sicherheitserwägungen ausdrücklich wünscht..
Ist kein „Genehmigungsfreistellungsverfahren“ möglich, weil im betroffenen Gebiet kein gemeindlicher Bebauungsplan vorhanden ist oder weil das Bauvorhaben im Widerspruch zu mindestens einer Rechtsvorschrift steht, so ist ein förmliches Genehmigungsverfahren (gemäß Art. 55 BayBO) erforderlich. Hierbei ist ein Antrag in dreifacher Ausfertigung (Papierform) oder digital beim Landratsamt Forchheim einzureichen (Bauunterlagen, wie oben). Das Landratsamt prüft daraufhin den Antrag und leitet ihn zur Stellungnahme an die Gemeinde weiter. Diese gibt mittels Beschlusses des Gemeinderates eine Stellungnahme ab und leitet diese an das Landratsamt Forchheim zurück. Das Landratsamt entscheidet als Baugenehmigungsbehörde, ob das Bauvorhaben nach den geltenden Vorschriften genehmigt werden kann oder nicht. Hierbei können nach sorgfältiger Abwägung unter Zustimmung der Gemeinde auch Befreiungen vom Bebauungsplan oder anderen Rechtsvorschriften ausgesprochen werden. Im positiven Fall ergeht dann von Seiten des Landratsamtes ein Genehmigungsbescheid an den Bauherrn.
Carports (=Stellplätze mit Schutzdächern zum Abstellen von Kraftfahrzeugen) werden nach § 1 Absatz 1 Satz 3 der Landes-Garagenverordnung (GaStellV) rechtlich wie (offene) Garagen behandelt. Somit sind bei Carports alle Vorschriften einzuhalten, die auch für Garagen gelten..
Grundsätzlich sind nach Art. 57 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe b Bayerische Bauordnung (BayBO) Garagen verfahrensfrei, sofern sie
nicht im Außenbereich liegen,
Garagen mit einer Fläche von bis zu 50 m² nach Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO darstellen,
der Garagen- u. Stellplatzverordnung (GaStellV) des Freistaates Bayern entsprechen,
dem Bebauungsplan, sofern für das Baugrundstück ein solcher besteht, nicht widersprechen,
der gemeindlichen Garagen- und Stellplatzsatzung nicht widersprechen.
Garagen mit einer Fläche von bis zu 50 m² sind in den Abstandsflächen eines Gebäudes und ohne Einhaltung eigener Abstandsflächen zum Nachbargrundstück möglich, sofern eine Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9,00 m und eine Wandhöhe im Mittel von 3,00 m nicht überschritten wird. Insgesamt darf die Grenzbebauung auf dem Grundstück eine Gesamtlänge der Außenwände von 15 m nicht überschreiten.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann die Garage oder der Carport verfahrensfrei errichtet werden. Die Verantwortung, dass sämtliche Vorschriften eingehalten werden und der Bau nicht rechtswidrig ist, liegt ausschließlich beim Bauherrn. Genehmigungen können für derartige Vorhaben nicht beantragt werden..
Wir raten dazu, zusammen mit einem Lageplan und einer Bauskizze beim Bauamt der Verwaltungsgemeinschaft nachzufragen, ob eine geplante Garage/Caport tatsächlich verfahrensfrei ist. Es bietet sich an, hierfür vorab einen Termin zu vereinbaren, dies geht telefonisch (Tel.: 09134/9969-0) oder mittels Onlinebuchung.
Bauherrn müssen zum Antrag auf Baugenehmigung einen beglaubigten aktuellen Lageplan des Vermessungsamtes beigeben. Dieser Auszug aus dem Kataster kann in digitaler Form ausschließlich beim zuständigen Vermessungsamt (Forchheim) beantragt werden. Mittels Zugriffes auf die Online-Dienste der Vermessungsverwaltung kann auch die Verwaltungsgemeinschaft in Dormitz tagesaktuelle Katasterpläne zur Verfügung stellen. Eine Abgabe des Katasterauszugs über die Verwaltungsgemeinschaft ist jedoch nur in Papierform zulässig. Der Auszug kostet pauschal 36 Euro (zzgl. 3 Euro Porto bei Versand) und enthält neben dem Katasterplan auch aktuelle Eigentümer- und Nachbarinformationen. Der Katasterauszug zur Bauvorlage in Papierform kann im Bauamt der Verwaltungsgemeinschaft Dormitz (bauamt@vgdormitz.de) beantragt werden..
